Marktwächter hakt nach: Alles drin im Effektivzins?

07.02.2019

Marktwächter untersuchen Angabe des effektiven Jahreszinses bei Immobilienfinanzierungen

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Effektivzins effektiver Jahreszins, Preisschild des Kredites Marktwächter Verbraucherzentrale Bremen
Marktwächter hakt nach: Alles drin im Effektivzins?
©Verbraucherzentrale Bremen/Ropers

Kurzfassung

Die vorvertraglichen Informationen über die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung anfallenden Kosten und insbesondere den effektiven Jahreszins als „Preisschild der Immobilienfinanzierung“ sind für Verbraucher von erheblicher Bedeutung bei der Finanzierung ihrer Wohnimmobilien. Sie benötigen diese Angaben, um die Preise unterschiedlicher Kreditangebote miteinander vergleichen zu können. Der Marktwächter Finanzen untersuchte, ob die hierzu bestehenden gesetzlichen Vorgaben von den Anbietern einheitlich und zutreffend umgesetzt werden.

Der Marktwächter-Schwerpunkt Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Bremen untersuchte Annuitätendarlehen und Bausparkombinationsfinanzierungen. Dazu wertete der Marktwächter insgesamt 94 Angebote und Europäische Standardisierte Merkblätter (ESIS-Merkblätter) aus, die aus der Beratung der Verbraucherzentralen und im Rahmen einer schriftlichen Befragung von unterschiedlichen Anbietern zur Verfügung gestellt wurden. Darüber hinaus wurden, im Rahmen der Studie, die Antworten von Anbietern auf mehrere Fragen zu den Themen „Berücksichtigung von Grundbuchkosten“ und „Angabe des Gesamteffektivzinses“ ausgewertet.

Im Ergebnis zeigte sich eine uneinheitliche Anbieterpraxis bei der Bereitstellung wesentlicher vorvertraglicher Informationen.

Im Rahmen der Anbieterbefragung antworteten 27 Anbieter auf die Frage, ob sie bei nicht zinssicheren Bausparkombinationsfinanzierung einen Gesamteffektivzins angeben. Dabei erklärten drei Anbieter, dies nicht zu tun. Nach Auffassung des Marktwächters Finanzen ist dies auf Unklarheiten und Auslegungsspielräume der gesetzlichen Grundlage zurückzuführen.

Besonders untersucht wurde auch, ob Kosten für die Einräumung eines Grundpfandrechts im Rahmen der vorvertraglichen Information und der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt werden. In zehn von 84 Fällen, in denen solche Kosten anfielen, unterblieb deren Angabe oder die betroffenen Anbieter erklärten, solche Kosten grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, da sie diese nicht kennen.
Auch sonst ergab die Untersuchung der Praxis bei der Angabe vertraglicher Nebenkosten in Darlehensangeboten und dem beizufügenden ESIS-Merkblatt ein uneinheitliches Bild: Häufig auftretende gleichartige Kostenpositionen wurden in unterschiedlichen Angeboten oder in einem Fall sogar im Angebot und im ESIS-Merkblatt teils unterschiedlich benannt. In einigen Fällen wurden die Kosten zwar genannt, aber nicht beziffert oder nicht transparent dargestellt. Auch dies liegt nach unserer Auffassung im Fehlen einer allgemeingültigen und eindeutigen gesetzlichen Grundlage begründet.

Schließlich stimmte bei einigen Anbietern die Effektivzinsangabe nicht mit den Berechnungen des Marktwächters Finanzen überein. Die Abweichungen waren aber – soweit feststellbar – nicht auf eine fehlerhafte Rechtsanwendung der Anbieter bei den betrachteten Fällen zurückzuführen. Die Untersuchung zeigte jedoch, dass die Effektivzinsangaben von Anbietern aufgrund der Informationen des ESIS-Merkblatts und des Vertragsangebots nicht immer nachvollziehbar sind. Dies betrifft etwa die teils unterbliebene Angabe anfallender Grundbuchkosten im Angebot und im ESIS-Merkblatt.

Projektleitung

Teamleitung

Philipp Rehberg
Marktwächter Finanzen
Verbraucherzentrale Bremen
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